2022年3月23日 星期三

台中、台南、高雄房價飆 蛋殼比蛋白熱


近三年來全台房價止跌回升後,年年持續上漲,六都房價自前波止跌點回升以來,各都漲幅排行分別是:台南漲幅50.6%、台中市44.6%、高雄38.7%、桃園34%、台北市24.5%、新北市23.9%,從大區域廣義的蛋黃、蛋白之分,可分為大台北都會為蛋黃區,中南部都會台中、台南、高雄為廣義的蛋白區,而其他二線都會為廣義的蛋殼區。



這幾年由於台商製造業大量回流,新興工業區擴建與擴廠效應,帶動中南部錢財、人才大匯集,也因而帶動中南部房市發展,再加上營建通貨大幅上漲,成本大幅增加,反映在房市單價上相當驚人,尤其中南部回流台商對通膨與貨幣貶值壓力的預期特別敏感,擴廠與置產的需求,成為中南部工商用地與住宅土地的主要推升動力。在新興工業區大崛起的氛圍及營建成本大幅提高下,房價節節上升,中南部蛋白區大翻身,漲幅幾乎是大台北蛋黃區兩倍,尤其中南部預售市場從聞積起舞,瘋狂到群魔亂舞,假性需求的紅單轉售趁房市強勁主升段中,不斷的短線炒作獲利,也引起政府強烈的重視與關注。


台中、台南、高雄房價 三年來漲幅幾乎是雙北兩倍


綜觀預售市場炒作現象,台中、台南、高雄的假性需求占比幾乎到五成以上,若再不收斂,兩年後就會爆發危機。因此,內政部預計端出五大重拳打炒房,其中主軸在修法不得轉售與炒作觸犯刑法的增訂,市場預期紅單炒作亂象將會收斂不少,不過,防堵作為很難對上升的房價產生影響,預期巿場在主升段未結束前,基期低且有題材的蛋白區仍會受購屋者青睞。


過去兩年台積電在台南擴廠引發的「聞積起舞」效應,未來兩年會複製到高雄地區,尤其從台南科學園區到高雄科學園區、橋頭工業園區,延伸到楠梓、仁武、小港的S廊帶工業走廊,將翻轉高雄重工業、高污染傳統產業,成為半導體與高科技產業發展的重要城市,筆者認為,2022房市發展趨勢將是北温、中強、南熱,而高雄市房市將會熱到「強強滾」的局面。


二線城市蛋殼區漲幅 是蛋白區都會1.5倍


從另一角度觀察,六都以外的二線城市,例如台東、花蓮、屏東、彰化、雲林、嘉義等,過去被喻為廣義的蛋殼地區,但也因基期較低或新興工業區帶動房價高漲,而這些蛋殼區近三年來漲幅皆達六成以上,幾乎都高於中南部的台中、台南、高雄等都會的漲幅。這些二線城市的居民也非常納悶空屋那麼多,怎會有那麼多人買房,更令人意外的是,這些城市的紅單炒作比起竹北、台中、台南、高雄可以説少之又少。


筆者近幾月來,由北到南徒步環島到這些蛋殼區城鄉,實地考察得出六大原因:


(一)台商巨額資金回流:以彰、雲、嘉地區為例,過去出走的傳統製造業大量回流,不但帶回人才、技術,還有更多的閒置資金,房產就成為理財的重要選項。


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(二)房價基期太低:三、五年前,這些二線城市的中古屋每坪房價大多是個位數,預售大多一字頭,大都會房價高漲就產生比價效應,加入營建成本轉嫁比例就高達三成以上,房價不高漲也難。


(三)交通建設改善:近幾年偏鄉地區交通大獲改善,各城市增加很多東西向快速道路,無形中擴大都會範圍,縮小生活圈落差。


(四)新興工業區帶動:以雲林、嘉義為例,中科雲林科學園區帶動周邊土地勁揚,預售屋由一字頭上揚到高達每坪25萬;嘉義鹿草鄕馬稠後工業區,一、二、三期約111公頃,相當活絡,一期搶購一空,二、三期陸續開發中,周邊房市也逐漸水漲船高,還有太保新闢科學園區,都成為推升房價動力。


(五)通膨壓力與保值心態:二線城市傳統居民對於通膨產生貨幣貶值的預期心理特別敏感,為人父母就會在此時積極協助子女購屋。


(六)兩代不同堂增添家庭戶數:兩代不同堂趨勢,由北向南延伸,由蛋白向蛋殼區擴散,年輕人買不起高價透天,又喜新厭舊,因此高樓大廈二房或小三房,總價低於八、九百萬的新廈,成為新建案市場推動主流。


筆者認為,蛋殼區補漲總有滿足點,蛋白區翻身端看人口成長率與各項有利題材推動才有續航力,蛋黃區雖漲幅較小,但相對在未來房市反轉向下時,抗跌性較高。在未來三年的置產策略應該朝向具有「交通建設、產業發展、人口紅利」三大優勢的地區,就能立於進可攻、退可守的不敗之地。



來源鏈接:https://ctee.com.tw/house/celetalk/589900.html


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