2022年3月25日 星期五

這波房市多頭 可看到3年

很多人關切,房價還會繼續漲嗎?現在買房,會不會買在高點?


從全球房價持續幾年上漲的趨勢觀察,潛在通膨隱憂,帶來購屋置產的需求,在全球大灑幣政策,加上疫情使得全球供應鏈面臨斷鏈,物價面臨明顯上漲壓力,預期疫情在穩定後兩年,通膨壓力還會明顯反應出來,海運、陸運和空運供不應求現象預期也至少要持續兩年才可能恢復。


因此,這一波房市多頭,預料將還會持續三年,短期內房價沒有下降的空間,該買房的,還是要買。


世界各國為因應新冠肺炎造成金融市場震盪、經濟活動停頓,各國推出大規模激勵性財政政策及貨幣政策來減少衝擊,大量印鈔撒幣挹注資金購債,像是美國投入六輪共5.54兆美元的經濟救助措施,而歐盟也有1.85兆歐元(2.2兆美元),日本達20兆日幣,大陸也投入6.35兆人民幣,各國以購債或發放失業補助或生活津貼,企業利息補貼等紓困措施,緩解經濟衝擊,疫情造成的海運塞港,貨運延遲至少還要兩、三年才能解決。


國際經濟局勢受貨運影響,全球民生物資,原物料開始漲價,通膨浮現,美國過去一年來的消費者物價指數整體CPI,上升7.5%,創下自1982年以來的最近30年最高水準,美國聯準會2021年即透露,2022年將緊縮QE,調升利率,歐美資金流竄亞洲,也影響台股匯市與房市。


國內物價不斷漲價,建材與工人成本高漲,國內維持低利與台商持續回流,為求避免通膨,不少人選擇買房保值,建商也大量購地推案,台灣房市創下近10年來推案與買賣棟數新高,房價也來到高點,六都中的台中市漲幅居冠,桃園與台南居次,高雄緊追在後,新北與台北因為無地可買,推案少,所以房價漲最少。


2021年全台房價平均漲幅約30%,其中,台中漲幅達1倍之多,一般新推案的房價已漲到每坪45萬元,桃園青埔也明顯飆漲到35~40萬元,台南也大漲5成;至於雙北市去年漲幅不像中南部明顯,預估今年應該會輪漲到雙北市,可能將出現一波較明顯的漲幅。


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面對政策一波波打炒房,房價並未明顯被壓抑,仍「有感」上漲?其實,政府不能光把抑制房價上揚的壓力,放在建商身上。在土地成本攀升、稅制提升、營建成本大漲之際,現在建商開發毛利率,平均每年僅剩下3%,政府打房搞錯方向,因為提高稅金只會轉嫁成本給購屋者、租屋者,建議應從增加土地供給面著手,降低土地成本與房屋持有稅,才有可能真正將房價壓下來。


至於目前房市最大「痛點」營建成本,隨著國內物價上揚,鋼材等大宗建材、營建工資,都大漲一倍之多,漲幅驚人。建議政府能儘快開放民間營造業可以引進外勞,減輕板模或鋼筋綁紮等工人嚴重短缺的窘境。


此外,政府也有責任控制物價,包括混凝土需要的砂石開採與水泥等的招標作業,應該設法穩定價、量,不能再「無作為」。






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