監管的融資緊箍咒下，房企到底有多缺錢？不妨看兩個數據。
僅下半年過去的兩周時間，超過20家房企發布多筆海外融資計劃，資金量高達170億美元，約1170億元人民幣。
2019年以來，房企計劃海外債數量多達104隻，計劃發行規模高達2646億元。
越來越多的房企選擇通過海外融資的渠道解決自己的流動性問題和資金壓力。此前，金茂和泰禾兩家房企境外發行美元債引來關注，其中泰禾債券利率高達15%，震驚業內。房企融資饑渴症一時難解。
而另一方面，監管收縮美元債、地產信託融資的信號頻頻，一級市場再融資涉房地產項目始終處於暫停階段，更是加劇了當前房企的融資矛盾。
一邊是融資渠道變得日益狹窄，一邊是負債規模和資金壓力不斷抬升，房企通過槓桿和融資來撬動發展的遊戲，似乎很難再玩下去。
海外融資成主流通道？
高息舉債解房企資金之渴
房企正在用數據來解釋，什麼是資金饑渴症。
7月上旬，房地產企業出海融資的計劃已經呈現"井噴"的態勢。據中原地產研究中心統計數據显示，7月至今，超過20家房企發布了多筆海外融資計劃，共涉及資金高達170億美元，約1170億元人民幣。
而據同策研究院提供的數據統計發現，2019年上半年，40家典型房企總計完成融資直逼4200億元。其中，今年6月份，40家典型房企完成融資共計611.6億元。
從融資渠道來看，去海外發債融資已然成為今年的"主旋律"。據數據統計显示，2019年以來，房企計劃海外債數量多達104隻，計劃發行規模高達2646億元。
進入7月份以來，海外美元債發行放量明顯。據民生證券統計显示，截至7月初，中資美元地產債存量共有1627億美元。從存量規模來看，恆大、碧桂園、佳兆業、融創、綠地、萬科等知名房企地產美元債存量居於前列。整體來看，地產美元債發行主體以大中型房企為主，儘管境外主體評級較低，但在境內地產行業資質往往較為雄厚。
值得注意的是，高息舉債成為這波債券發行的主流特點。7月12日，泰禾集團公告披露稱其全資子公司擬計劃在境外完成4億美元債券，並在新加坡交易所掛牌，債券期限3年，債券票面年息15%，每半年支付一次。
而除了泰禾集團之外，天譽置業、弘陽地產、新湖中寶、陽光城、中南建設等多家房企均在近期發行了數額不等的高息地產美元債新券。數據統計显示，截至7月初，地產美元債存量中共有69隻票息超過10%個券。
分析人士認為，房企海外舉債，從企業的美元融資成本看，相比之前有所上漲，分化也非常明顯，從不足6%到超過10%都有，其中大型房企的融資成本優勢比較明顯。
房企再融資項目趨於停滯
涉房業務恐遭剝離
在業內看來，海外融資發行的熱度高漲，實際上也是國內融資收緊的大環境下，房企不得已的選擇。
據了解，目前多家上市房企的定增項目仍處於停滯狀態，而其他上市公司若融資項目涉及房地產業務，也會受到監管的從嚴審核以及反覆問詢。
據數據統計显示，今年以來，約有18家上市房企發布定增的預案(部分修改定增預案)，但僅有新華聯1家被證監會核准，而中洲控股、新城控股的定增方案早在2016年就已經被證監會受理，近期的進展也僅僅是發審委通過，尚未拿到批文。
而從證監會公開的資料看，綠地控股、泰禾集團等上市房企的定增項目尚未過會，仍處於"已反饋"階段，其中綠地控股的定增計劃已經等待四年之久，至今沒有獲得進展。
監管對於房地產項目融資的嚴格程度已經從上市房企擴散到其他行業的上市公司。在近期公布的定增項目中，不少上市公司如果定增募集的項目涉及房地產業務，則同樣可能遭到發審委的嚴格審核和反覆問詢。
在多家山市公司推動再融資項目時，監管層都會對發行人提出問詢，"補充披露公司和子公司是否存在房地產業務"、"未來是否會有開發和銷售房地產計劃"、"定增項目是否符合國家房地產調控的監管政策"等等。
在業內人士看來，之所以強化再融資涉房業務的審核，主要目的是防止一級市場募集的資金流入到房地產市場，進而影響到房地產調控的整體效果。
投行人士指出，目前監管層對再融資項目涉房業務，幾乎是零容忍，若想要推進再融資項目，公司可能需要證明項目涉房屬性較小，或者剝離相關房地產業務。
今年3月，深康佳計劃定增發行30億元，主要用於補充流動資金等。由於深康佳子公司涉及房地產業務，因此監管提出問詢要求說明詳情。深康佳指出，公司6月已經轉讓相關涉房子公司的控股權，股權轉讓后僅剩下49%的股權。不過，目前深康佳定增項目尚未有實質性進展。
無獨有偶，哈工智能也在今年6月轉讓兩個涉房子公司控股權，隨後發布7.82億規模的定增項目，主要用於工業機器人智能裝備製造及人工智能技術研發與產業化項目。上述定增項目仍在持續推進中。
多道融資"緊箍咒"齊發
不過除了再融資審核從嚴之外，房企面臨的融資渠道收窄的局面越來越嚴峻。
為了給房企海外舉債的熱潮降溫，7月12日，發改委發布了《關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求》的通知。上述通知對房地產企業發行外債申請備案登記提出四點要求。
第一，房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。
第二，房地產企業在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息，包括債務規模、期限情況、備案登記情況等，並提交《企業發行外債真實性承諾函》。
第三，房地產企業發行外債要加強信息披露，在募集說明書等文件中需明確資金用途等情況。
第四，房地產企業應制定發行外債總體計劃，統籌考慮匯率、利率、幣種及企業資產負債結構等因素，穩妥選擇融資工具，靈活運用貨幣互換、利率互換、遠期外匯買賣、期權、掉期等金融產品，合理持有外匯頭寸，保持境內母公司外債與境外分支機構外債、人民幣外債與外幣外債、短期外債與中長期外債、內債與外債合理比例，有效防控外債風險。
業內人士認為，海外發債的用途的限制實際上對房企的限制較大。原本不少資金吃緊的中小房企，債務壓力大、流動性緊張，在面對國內融資渠道難以打通的情況下，向境外投資者舉債融資，似乎可以通過"遠水來解救近渴"。但是在這份發改委通知下發后，這條渠道也難以成行。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，政策明確了外資的用途，即只能置換未來一年內到期的中長期境外債務，這個規定是具有很強的管控效力的，這也就意味着發行海外債償還國內債、發行海外債用於流動性資金補給、發行海外債用於拿地，這三種融資用途已經被限制了。類似管控很大程度上會對近期部分房企的海外融資形成利空影響。
而除了海外發債這個渠道之外，其他國內融資渠道也出現了不同程度的緊縮。據民生證券研究員李峰分析，今年二季以來，各個渠道地產融資均出現不同程度收緊，其中在境內債券融資方面，住建部點名部分拿地過於激進的房企，後續該類房企債券、ABS融資或遭到收緊或暫停。
而在銀行貸款方面，有消息稱，部分銀行收到窗口指導，要求控制地產業務規模。此外，非標融資方面，已有媒體報道稱，近期多家信託收到窗口指導，傳統的432通道類業務、違規前融業務均不得再做，下半年非標融資或進一步收緊。而引起爭議的房地產類信託項目的暫停消息發酵后，光大、國投泰康兩家信託機構先後指出，目前正在對房地產類項目募資進行餘額管控，優化結構。
房地產企業融資幾乎面臨着內外交困的局面。
中小房企生存壓力加大
房企融資的困難，不僅意味着未來難以藉助加槓桿方式來擴張拿地，也可能對目前房企的經營帶來巨大的影響，房企債務壓力短期可能會進一步放大。
越來越多的信號，似乎暗示着房地產過去借錢擴張、大舉融資的模式正在成為歷史。據華南某地產商負責人表示，過去高槓桿融資時代，最高時期自由資金比例僅佔一成，但現在很難去複製過去這樣快速擴張的方式，這也造成了公司在很多城市的項目出現了停擺、甚至撤出。
6月份，銀保監會主席郭樹清在一次公開談話中表示，房產企業融資過度，擠佔了信貸資源，導致資金使用效率進一步加強，也助長了房地產投機行為。房子是用來住不是用來炒的，歷史證明，凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區，最終都要付出沉重代價。
房企不惜花上高成本代價進行大額融資的背後，可能也意味着企業本身的債務承壓較大。
以泰禾集團為例，從2019年開始，公司已經頻頻傳出資金鏈危機的消息，並通過不斷甩賣項目進行自救，5月17日，泰禾集團宣布將向世茂集團出讓廣州、佛山、崑山等項目股權，總價為39.71億元。
據最新年報數據显示，截至去年底，泰禾集團貨幣資金148.95億元，但負債總額達到2112.47億元。此外，泰禾集團有19家子公司的資產負債率高於80%，資產負債率超過100%的子公司佔40%。
而大型房企的壓力也不容小視。在恆大地產集團近期通過的110億元公司債券發行中，公司提出該期債券募集資金擬用於償還到期或回售公司債券、支付公司債券利息，其中包括15恆大04的86.42億元、16恆地01的48.51億元利息支付，合計擬支付規模134.93億元。
恆大研究院數據显示，截至2018年底，房企各主要渠道有息負債餘額為20.3萬億，預計將在2019~2021年集中到期，其中2019年到期規模高達6.8萬億。在債務密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多隻能借新還舊，融資規模的上升實質是到期債務規模的大幅增加。
為了解決資金壓力，越來越多的房企還選擇"斷臂求生"。今年以來，包括華僑城、陽光100、上置集團、粵泰股份等在內的多家房企均選擇出售項目股權。
"融資收緊后，企業的壓力會越來越大，連萬科這樣的公司都說要活下去，何況市場上的中小公司。"上述房企負責人表示。
（文章來源：中國基金報）
(責任編輯：DF142)
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